Uso do Solo e Equipamentos

O Jardim Novo Mundo é um bairro ZER-1: uma Zona Exclusivamente Residencial, a categoria do zoneamento de São Paulo destinada só a moradias.

O Jardim Novo Mundo é bairro ZER-1, de acordo com a Lei de Zoneamento (Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo – LPUOS).

O que é a ZER-1

Zonas Exclusivamente Residenciais são porções do território destinadas ao uso exclusivamente residencial de habitações unifamiliares, com densidade demográfica baixa. Esta zona se caracteriza pela ausência dos usos não residenciais e pela baixa densidade, sendo que alguns bairros contam com intensa arborização.

A ZER-1 determina áreas destinadas exclusivamente ao uso residencial com predominância de lotes de médio porte.

A categoria ZER se divide em três, conforme o tamanho dos lotes de cada área da cidade:

• ZER-1 — uso exclusivamente residencial, com predominância de lotes de médio porte. É a categoria do Jardim Novo Mundo.
• ZER-2 — uso exclusivamente residencial, com predominância de lotes de pequeno porte.
• ZERa — Zona Exclusivamente Residencial Ambiental: lotes de grande porte, localizados na Macrozona de Proteção e Recuperação Ambiental.

O que se pode construir no lote

Os números abaixo são os parâmetros de ocupação da ZER-1, que constam do Quadro 3 da LPUOS:

• Coeficiente de aproveitamento de 1,0: a área construída total pode chegar a uma vez a área do terreno.
• Taxa de ocupação de 0,50: no máximo metade do lote pode ser coberta pela construção, em terrenos de qualquer tamanho.
• Gabarito de altura de 10 metros.
• Recuo de frente de 5 metros.
• Recuos de fundos e laterais: não são exigidos para edificações de até 10 metros — e a ZER-1 não permite passar dessa altura.
• Cota parte por unidade habitacional: não se aplica na ZER-1.

Além desses números, todo lote precisa atender à taxa de permeabilidade e à quota ambiental (QA) — a pontuação que mede as áreas permeáveis, os jardins e as árvores do terreno. Para as Zonas Exclusivamente Residenciais a lei traz exigências próprias, nos Quadros 3A e 3B, e o SISZON mostra quanto o seu lote precisa cumprir.

O que a ZER-1 preserva no bairro

• Só moradia: a zona não admite usos não residenciais — sem comércio, serviços ou indústria no miolo do bairro.
• Baixa densidade: habitações unifamiliares, com pouco adensamento.
• Lotes de médio porte e intensa arborização, marca de vários bairros nessa categoria.
• Regra de proteção: a revisão parcial da lei de zoneamento (Lei 18.081/2024) define que sobre as Zonas Exclusivamente Residenciais não incidirão índices e parâmetros urbanísticos menos restritivos do que os hoje aplicados.

Como conferir o zoneamento do seu lote

• GeoSampa — o mapa digital da cidade: no menu, abra o tema Legislação Urbana, selecione Zoneamento – Lei 16402/16 e habilite a camada Perímetros das Zonas para ver a cor da sua quadra.
• SISZON — o sistema de zoneamento: digite setor, quadra e lote (o código do contribuinte sem o dígito) e receba a zona de uso, os parâmetros de ocupação, a quota ambiental e as notas do imóvel.
• Texto da lei, mapas e quadros — a LPUOS na íntegra, com o Quadro 3 de parâmetros de ocupação.